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Quem não registra no cartório, não é dono do imóvel

quinta-feira, 28 de fevereiro 2019

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A compra do primeiro imóvel é o sonho de muita gente. Acontece que, no calor da emoção, muitas pessoas fecham negócio sem verificar a papelada com cautela e acaba caindo em ciladas, isso porque recibos e contratos, mesmo autenticados em cartório, não comprovam efetividade na transferência de posse.

De acordo com a advogada Meriane Araújo, a escritura pública é documento público essencial à validade dos negócios jurídicos que objetivem constituir, transferir, modificar ou renunciar direitos reais sobre imóveis cujo valor ultrapassem a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no país. “A Escritura Pública proporciona maior segurança jurídica aos envolvidos ao formalizar por escrito o ato jurídico, bem como por constituir instrumento jurídico legal, hábil e necessário para que as partes possam registrar o direito real sobre o bem imóvel perante o cartório de registro de imóveis competente”, explica.

No entanto, apesar da importância da escritura, a advogada afirma que é corriqueiro os interessados em comprar imóvel não verificar completamente a situação jurídica do bem que pretende adquirir. “Com o registro da escritura pública no cartório de registro de imóveis é que o novo adquirente poderá ter a propriedade plena, isso porque a propriedade de bens imóveis somente se transfere após o registro em cartório do título em nome do novo dono, conforme estabelece o Código Civil Brasileiro”, destaca.

Segundo Meriane Araújo explica, o Código Civil estabelece que, enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel e enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. Portanto, os reais direitos sobre imóveis constituídos ou transmitidos, só são válidos perante registro no Cartório de Registro de Imóveis.

O que verificar

A advogada Bárbara Bastos, também aponta sobre o que deve ser verificado no momento da compra de um imóvel.

1) A regularidade documental registral; se há título de propriedade com registro (matrícula do imóvel que é documento de identificação do bem) e a respectiva cadeia dominial;

2) A regularidade fiscal do imóvel;

3) Regularidade das obrigações condominiais (se for imóvel em condomínio);

4) Se o imóvel está sob o regime de aforamento/enfiteuse;

5) Se a construção está devidamente regularizada/averbada junto ao Registro de Imóveis; se possui carta de “habite-se” (alvará de utilização);

6) Se há eventuais ônus reais sobre o imóvel; se o bem está gravado com cláusula de inalienabilidade, usufruto, hipoteca alienação fiduciária ou outra restrição;

7) Se há ações reipersecutórias e alienações para fins de constatar se o imóvel não foi vendido informalmente;

8) Pesquisar junto aos órgãos da justiça para constatar se o promitente vendedor possui algum processo judicial que possa comprometer a transação e venda do imóvel pretendido; se há execuções/cobranças judiciais;

9) Se o bem imóvel já foi prometido à venda para terceiro;

10) Se houve venda de ascendente para descendente, caso em que é imprescindível a anuência de todos os herdeiros; dentre outros.

11) Verificar o estado civil do vendedor, pois dependendo do regime de casamento poderá ser necessário a outorga uxória (autorização do cônjuge).

“Lembrando que, todo comprador deve solicitar ao vendedor o número da matrícula e cartório onde o imóvel está registrado, para que o interessado possa solicitar a certidão atualizada junto ao cartório de Registro de Imóveis da circunscrição, a fim de constatar especialmente: Se o imóvel corresponde a matrícula; observar as descrições, especificações de metragem, averbações e demais informações constantes no documento; se quem está vendendo é legítimo proprietário e se existe mais de um proprietário; se no registro de imóveis o bem esteja livre e desimpedido, ou seja, sem qualquer ônus, penhoras ou bloqueios que impeça a regular transferência registral da propriedade”, destaca Bárbara Borges.

A advogada explica, também, que é importante emitir as certidões negativas, principalmente referentes ao imóvel e ao promitente vendedor, tais como: certidões fiscais no âmbito Federal, Estadual e Municipal, especialmente verificar se o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) ou ITR (Imposto Territorial Rural), está regularmente pago. “A matrícula imobiliária é o documento que comprova a efetiva titularidade/propriedade do imóvel. Lembrando que, existem riscos ao comprar imóvel irregular documentalmente, seja por ausência de matrícula/registro, seja por inconsistência documental. Portanto, é de suma importância tomar as medidas necessárias de verificação da regularidade documental do imóvel e, posteriormente, elaborar contrato particular de promessa de venda e compra, estabelecendo as obrigações e direitos das partes contratantes, de preferência que seja elaborado por meio de advogado especialista”, conclui.

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